Évaluer un hôtel indépendant : exploitation et immobilier
L’évaluation d’un hôtel commence par son périmètre : exploitation, immobilier ou ensemble des deux. Occupation, prix moyen, rentabilité, loyer et travaux à prévoir contribuent ensuite à l’analyse. Distinguer ces composantes permet de comparer les références pertinentes et d’examiner les options de cession avec des hypothèses adaptées à l’établissement.
Données de marché : millésime 2025, mises à jour en août 2026.
Trois périmètres possibles
Un hôtelier propriétaire de ses murs additionne deux actifs de nature différente : une exploitation, qui se valorise sur sa rentabilité, et un immeuble, qui se valorise sur son rendement. Un hôtelier locataire ne cède qu’une exploitation, dont la valeur tient compte du poids de son loyer. Un hôtelier qui cède ses murs à un investisseur en conservant l’exploitation, ou l’inverse, fixe un loyer qui devient le curseur de partage de la valeur entre les deux.
Le périmètre retenu détermine les actifs à évaluer et les flux à examiner. Le choix du périmètre ne relève pas de la technique d’évaluation : il relève de votre situation patrimoniale et de ce que vous voulez faire des dix années qui viennent. Quand les murs sont portés par une société civile immobilière, la question rejoint celle que nous traitons dans notre analyse sur les murs détenus en SCI.
Les références de marché et leur lecture
| Indicateur | Actif évalué | Valeur observée |
|---|---|---|
| Multiple d’EBITDA, notre référentiel | Exploitation | 5,0× à 8,5×, médiane 6,5× |
| Multiple des cessions de fonds hôteliers, étude de place | Fonds de commerce | médiane 8,2×, moyenne 12,9×, la moitié des ventes entre 4,7× et 15,0× |
| Pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes | Fonds de commerce | médiane 85,9 %, médiane récente 78,5 %, interquartile 47 % à 146 % |
| Pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes, Paris | Fonds de commerce | 263 % en moyenne |
| Taux de capitalisation | Murs | 5 % à 7 % en zone attractive, 8 % à 10 % en zone rurale, au-delà de 10 % en situation dégradée |
| Loyer normatif selon le classement | Exploitation et murs | 5 étoiles : 12 à 15 % du chiffre d’affaires. 3 et 4 étoiles en centre-ville : 15 à 18 %. 1 et 2 étoiles : 18 à 21 %. Zone secondaire : 21 à 25 % |
Les références ne portent pas sur la même période : l’étude IFC Expertise publiée en 2020 couvre des cessions de 2009 à 2018, les bilans In Extenso et Altares portent sur 2025. Le détail figure dans les sources en bas de page.
L’écart entre la moyenne et la médiane
L’écart entre la moyenne à 12,9 fois et la médiane à 8,2 fois est plus instructif que les deux chiffres pris séparément. Une explication possible tient aux hôtels à excédent faible ou nul, dont le multiple devient très élevé parce qu’on divise un prix par un excédent proche de zéro. Une moyenne de marché doit être rapprochée de sa dispersion, de la période observée et du périmètre des opérations avant d’être utilisée comme référence. C’est aussi pourquoi notre référentiel sectoriel retient une fourchette plus resserrée que celle des statistiques brutes.
Les indicateurs d’exploitation
En 2025, la France entière a affiché un revenu par chambre disponible de 85 euros (+ 2 %), un taux d’occupation de 64 % et un prix moyen de 133 euros. Paris ressort à 82 % d’occupation et 239 euros de prix moyen. Les littoraux et la Côte d’Azur progressent de 6 %.
Trois indicateurs lus ensemble, et le marché
Ces trois indicateurs, occupation, prix moyen, revenu par chambre, se lisent ensemble. Un établissement qui remplit à 80 % à bas prix et un établissement qui remplit à 60 % à prix élevé peuvent afficher le même revenu par chambre et ne valent pas la même chose : le second dispose d’une réserve de volume, le premier d’une réserve de prix, et le repreneur ne finance pas les deux au même taux.
Le marché : 520 cessions d’hôtels en 2025, au prix moyen de 473 108 euros.
Comparer en vision locataire
Comparer un hôtelier propriétaire de ses murs à un hôtelier locataire suppose de réintégrer, dans les comptes du premier, un loyer de marché. Sans cette correction, la rentabilité du propriétaire paraît plus élevée, et son immeuble, valorisé par ailleurs, risque d’être compté deux fois.
Le loyer de marché, et l’immeuble monovalent
L’exploitation est donc retraitée en vision locataire, puis l’immobilier est ajouté à sa valeur d’expertise. Ce traitement permet d’obtenir une valeur d’exploitation comparable au marché et de valoriser l’immeuble une seule fois. Le loyer de marché se calibre sur le classement : de 12 à 15 % du chiffre d’affaires pour un cinq étoiles, jusqu’à 21 à 25 % pour un établissement de zone secondaire. Ce retraitement fait partie de ceux que nous décrivons dans l’EBITDA normatif.
Un mot de vocabulaire, parce qu’il revient souvent dans les négociations : un immeuble hôtelier est dit monovalent, c’est-à-dire conçu pour un usage unique. Cette monovalence pèse sur la valeur locative de renouvellement et sur les conditions de déplafonnement, et le conseil du bailleur peut l’invoquer.
Du prix de l’actif au produit net
Que vous cédiez le fonds, les titres, ou les deux, le produit net dépend de ce qui s’ajoute et de ce qui se déduit : trésorerie excédentaire, emprunts, comptes courants d’associés, dettes fiscales et sociales, crédit-bail éventuel. Le passage est le même que pour toute entreprise, et nous lui consacrons une analyse entière, de la valeur d’entreprise à la valeur des titres. Le prix de l’hôtel et ce que touche l’hôtelier sont deux chiffres distincts.
Les données propres à l’établissement
L’évaluation d’un hôtel s’appuie sur les données propres à l’établissement : les comptes des derniers exercices, le bail et son loyer, le taux d’occupation et les prix moyens, le classement et le programme de travaux. Elle aboutit à une fourchette argumentée, expose chaque hypothèse et indique la confiance qu’on peut lui accorder. Les limites de la méthode sont décrites dans la méthodologie.
Une statistique de cessions décrit des opérations passées, pas la valeur de votre établissement.
Sur votre entreprise
Vous envisagez une cession d’hôtel, avec ou sans les murs ?
Artis précise le périmètre d’évaluation et les hypothèses à examiner pour votre établissement.
Le calculateur
Obtenir un premier repère de valeur
Le calculateur applique à votre EBITDA les multiples de votre secteur et donne une fourchette indicative de valeur d’entreprise, avant toute analyse de vos comptes.
Questions fréquentes
Faut-il vendre les murs avec l’hôtel ?
Il n’y a pas de réponse universelle. Céder l’ensemble augmente le prix affiché et peut simplifier le financement du repreneur, selon son projet. Conserver les murs et signer un bail de marché vous laisse un revenu locatif et un actif patrimonial, mais réduit d’autant la valeur de l’exploitation cédée. La bonne décision dépend de votre situation patrimoniale, pas de la valorisation.
Comment valorise-t-on des murs d’hôtel ?
Par capitalisation du loyer de marché : on divise la valeur locative par un taux de rendement, de l’ordre de 5 à 7 % dans les zones attractives, de 8 à 10 % en zone rurale, davantage en situation dégradée.
Le prix par chambre est-il un bon repère ?
Comme contrôle de vraisemblance, oui. Comme méthode de valorisation, non : il ignore la rentabilité, qui est ce que finance le repreneur.
Le classement en étoiles change-t-il la valeur ?
Indirectement, par le loyer normatif qui lui est associé et par le coefficient de chiffre d’affaires applicable au fonds. Un déclassement, ou un classement obtenu de justesse, peut peser sur la valeur.
Les travaux à venir se déduisent-ils du prix ?
Ils sont en général pris en compte dans la négociation, selon leur nature et leur calendrier. Nous ne publions pas de chiffrage forfaitaire de ces décotes : elles se calculent sur devis, pas sur barème.
Sources
5
- IFC Expertise, « Valeurs de fonds de commerce d’hôtellerie : entre mythes et réalités », 2020, données 2009-2018.
- L’Hôtellerie-Restauration, « Évaluer un hôtel : fonds, murs, ou les deux ? », 19 mai 2025.
- Moyse & Associés, « L’évaluation des murs hôteliers », revue Administrer n° 555, 2021.
- In Extenso, bilan hôtelier 2025, publié en février 2026.
- Altares, exploitation du BODACC, bilan des cessions 2025.