Évaluer un camping : exploitation, équipements et foncier
La valeur d’un camping dépend de son exploitation, de ses équipements et des droits attachés au terrain. Le classement, la saisonnalité et la part d’hébergement locatif éclairent son modèle économique. L’analyse distingue ces composantes pour comparer les références de marché et examiner les investissements ou contraintes qui peuvent influencer la valeur.
Données de marché : millésime 2025, mises à jour en août 2026.
Un secteur en consolidation
La France compte 7 418 campings, dont environ 600 appartiennent à une chaîne. Les principaux groupes acquéreurs sont de grande taille :
- 253 campings et 728 M€ de chiffre d’affaires pour le premier,
- 450 destinations et près de 700 M€ pour un deuxième,
- 68 campings et 357 M€ pour un troisième,
- 43 campings et 310 M€ pour un quatrième.
Environ 600 sur 7 600 : le mouvement de consolidation reste limité. La consolidation du secteur constitue un élément de contexte à prendre en compte lorsqu’un exploitant examine une offre.
Ce que dit le marché
| Repère | Fourchette |
|---|---|
| Multiple d’EBE retraité, camping standard | 4× à 5× |
| Multiple d’EBE retraité, établissement haut de gamme | 6× à 12× |
| Valeur du foncier | 8× à 12× la valeur locative |
Les prix par emplacement
Une mise en garde s’impose sur les chiffres « par emplacement » que l’on trouve fréquemment : 10 000 à 25 000 € en une ou deux étoiles, 25 000 à 45 000 € en trois étoiles, 60 000 à 80 000 € en quatre et cinq étoiles. Les chiffres examinés pour cette analyse sont des coûts d’investissement, c’est-à-dire ce qu’il en coûte de créer un emplacement, et non des prix de cession observés. Les utiliser comme repère de valorisation revient à confondre le prix de construction d’une maison avec son prix de vente.
Notre référentiel sectoriel ne publie pas de ligne propre à l’hôtellerie de plein air : la dispersion y est telle qu’une fourchette unique n’aurait rien décrit. Les bornes ci-dessus sont des observations de marché, datées et sourcées, pas un barème maison.
Les facteurs examinés
La structure du marché éclaire une large part de l’écart entre 4 et 12 fois l’excédent. Les établissements quatre et cinq étoiles représentent 21 % des campings et 58 % des nuitées. Le nombre de cinq étoiles progresse de 22 % par an. Les mobil-homes produisent 60 % du chiffre d’affaires du secteur, et la clientèle étrangère en représente 30 %.
Trois conséquences
Trois conséquences pour un exploitant qui prépare sa sortie. Le classement influence le prix moyen par nuitée et donc la marge, et il se prépare des années à l’avance. La part locative, mobil-homes exploités par l’établissement plutôt qu’emplacements nus, transforme un revenu saisonnier fragile en revenu maîtrisé, et les groupes acquéreurs y sont attentifs. Le foncier, enfin, modifie l’analyse : un camping propriétaire de son terrain vend deux actifs, un camping locataire ou en délégation de service public n’en vend qu’un, et son horizon contractuel devient un sujet central de la négociation. Quand le terrain est logé dans une société civile immobilière, la lecture est celle de notre analyse sur l’immobilier détenu en SCI.
La part de location à l’année, la proximité du littoral ou le régime du foncier se traitent au cas par cas, et aucune source examinée ne les chiffre de manière documentée. Ces effets doivent être appréciés à partir des données propres à l’établissement. Ils ne sont pas chiffrés forfaitairement dans cette analyse.
Les retraitements, et le passage aux titres
L’excédent auquel s’applique un multiple n’est pas celui du bilan : rémunération de l’exploitant ramenée au marché, loyer d’une société liée normalisé, charges non récurrentes neutralisées, saisonnalité lissée. Nous détaillons ces corrections dans l’EBITDA normatif. Vient ensuite le passage de la valeur de l’exploitation à la valeur des titres, puis au produit net de la cession, qui fait l’objet de notre analyse de la valeur d’entreprise à la valeur des titres. Le cadre général du fonds de commerce est traité dans Évaluer un fonds de commerce.
Les données propres à votre établissement
Le secteur est très dispersé : entre un deux étoiles de 50 emplacements en zone rurale et un cinq étoiles de 400 emplacements à 800 mètres de la mer, le code d’activité est le même, le modèle économique ne l’est pas.
L’évaluation d’un camping s’appuie donc sur ses données propres : les comptes des derniers exercices, le classement, le nombre d’emplacements et la part locative, l’inventaire et l’âge des mobil-homes, la saisonnalité et le régime du foncier, propriété, bail ou délégation de service public. Elle sépare l’exploitation du foncier et indique ce que les informations disponibles permettent, et ne permettent pas, de conclure. Les limites de la méthode sont décrites dans la méthodologie.
Les fourchettes publiées décrivent le marché. Elles ne remplacent pas l’analyse du foncier et de l’exploitation.
Sur votre entreprise
Vous souhaitez évaluer votre camping ou examiner une offre ?
Artis distingue l’exploitation, les équipements et le foncier dans le périmètre à étudier.
Le calculateur
Obtenir un premier repère de valeur
Le calculateur applique à votre EBITDA les multiples de votre secteur et donne une fourchette indicative de valeur d’entreprise, avant toute analyse de vos comptes.
Questions fréquentes
Quel multiple retenir pour un camping ?
L’écart entre les deux bornes du secteur tient notamment au classement, à la part de mobil-homes exploités par l’établissement et au régime du foncier. D’autres éléments, comme la part de location à l’année ou la proximité du littoral, s’apprécient au cas par cas. Un deux étoiles en emplacements nus et un cinq étoiles majoritairement locatif ne se valorisent pas au même multiple, même à excédent égal.
Comment valorise-t-on le terrain ?
Séparément de l’exploitation, sur la base de sa valeur locative capitalisée, de l’ordre de 8 à 12 fois. Un camping propriétaire de son foncier cède deux actifs distincts.
Les prix par emplacement que je lis partout sont-ils fiables ?
Les prix par emplacement examinés pour cette analyse sont des coûts d’investissement, pas des prix de transaction. Ils indiquent ce que coûte la création d’un emplacement, pas ce qu’un acquéreur paie pour le vôtre.
Les mobil-homes sont-ils compris dans le prix du fonds ?
Ils constituent un actif corporel identifiable et se valorisent le plus souvent à part, selon leur âge et leur état. C’est un poste à documenter, avec l’inventaire du parc.
Un groupe m’a fait une offre. Comment savoir si elle est correcte ?
En reconstituant l’excédent brut retraité de votre exploitation, en le confrontant aux multiples du secteur, et en valorisant séparément votre foncier. Le rapport d’Artis suit cette démarche.
Sources
3
- Pôle Implantation Tourisme, « La montée en gamme de l’hôtellerie de plein air », avril 2026.
- Gestion-Camping, méthodes d’estimation.
- Les Échos, via TCMA Conseil, sur la consolidation du secteur.